Il permesso di costruire quale presupposto della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

La speciale normativa in materia di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire opera solo a condizione che, in data antecedente al contratto, sia stato richiesto il permesso di costruire, o titolo equipollente. Il d. l.vo 20 giugno 2005 n. 122, infatti, detta una disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all’art. 1, comma 1, lett. d, soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e che, dall’altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto “sulla carta”, ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell’ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lg. n. 122 del 2005. «La chiarezza testuale della formula adoperata del D.Lgs. n. 122 del 2005, dall’art. 1, comma 1, lett. d), tra l’altro corrispondente alle indicazioni contenute nella L. 2 agosto 2004, n. 210, il cui art. 1, comma 1, delegava il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità – preclude la possibilità di un’interpretazione adeguatrice». Così Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 febbraio – 10 marzo 2011, n. 5749.