L’atto di intimazione di sfatto per morosità.
“Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 16.04.2021, ### conveniva in giudizio, avanti il sovra intestato Tribunale, ### al fine di sentir convalidare l’intimato sfratto per morosità, nonché emettere ingiunzione di pagamento di ### per i canoni di locazione scaduti sino al mese di ### , oltre che per quelli successivamente scaduti e a scadere sino alla data del rilascio, con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori come per legge. L’intimante premetteva: di avere concesso in locazione ad uso abitativo alla intimata, con contratto registrato il 20.11.2014, l’immobile in atti specificato al canone mensile di ### ; che la conduttrice ometteva di versare il canone pattuito a partire dal mese di ### ; che la conduttrice, quale pagamento di quanto dovuto per canoni afferenti i mesi precedenti, aveva rilasciato un assegno di ### risultato scoperto; che l’inadempimento della conduttrice aveva determinato la risoluzione del contratto e che ogni sollecito di pagamento era risultato vano.
L’opposizione allo sfratto per morosità.
Alla prima udienza del 01.06.2021 ### si costitutiva in giudizio per opporsi alle domande avversarie e chiedere, in via riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale di ### deducendo: di avere provveduto mediante l’assegno di ### al pagamento di quanto dovuto per i canoni antecedenti al ###; che l’immobile locato era stato utilizzato dalla locatrice sempre e solo nel periodo estivo; di avere comunicato alla locatrice, sin dal mese di ### , la volontà di recedere dal contratto di locazione entro il 31.10.2020; di essere stata impossibilitata ad effettuare il trasloco a causa della presenza dei ponteggi che circondavano la palazzina, come dichiarato dalla ditta ### s.r.l. incaricata di effettuare il trasloco; che la situazione si era protratta anche a causa della emergenza epidemiologica che le aveva impedito, per causa ad essa non imputabile, di rilasciare l’immobile prima del 19.04.2021; che a tale data l’immobile si presentava privo di vizi, come risultava dal verbale di rilascio, per cui aveva diritto alla restituzione del deposito cauzionale. La intimante a tale udienza dava atto dell’avvenuto rilascio dell’immobile in data 19.04.2021 e del pagamento della somma di ### portata dall’assegno, solo in data 06.05.2021; contestava ogni deduzione avversaria e si opponeva alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, sia a causa del pacifico mancato pagamento dei canoni scaduti da ### , che per il mancato pagamento delle bollette relative ai consumi riferiti al periodo di occupazione dell’immobile da parte della conduttrice per un totale di ### per cui, al netto del deposito cauzionale, vantava un credito di ###.
Il mutamento del rito.
Il Giudice, ritenuta l’opportunità di esperire il tentativo di conciliazione, rinviava, a tal fine, alla udienza del 29.06.2021. Constatata la impossibilità di conciliare le parti il Giudice disponeva il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c. con termine alle parti per la integrazione degli atti introduttivi con memorie e documenti. Con la memoria integrativa la ricorrente chiedeva la condanna della resistente al pagamento della somma di ### per le causali dichiarate anche nella fase sommaria, domanda che la difesa di parte resistente contestava in quanto nuova e diversa, per quel che concerne la richiesta di rimborso delle utenze, rispetto a quella formulata con l’atto di intimazione. Escussi i testimoni come ammessi alla udienza del 10.12.2021 il Giudice, ritenuto non necessario il confronto fra i testimoni richiesto dalla difesa di parte ricorrente, fissava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, udienza al 17.06.2022. A tale udienza le parti, rassegnate le conclusioni come da verbale, discutevano oralmente la causa che, all’esito, il giudice decideva dando lettura del dispositivo e delle concise ragioni di fatto e di diritto. In ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa ed a quella conseguente di rilascio dell’immobile locato deve dichiararsi, a seguito della riconsegna del suddetto immobile da parte della conduttrice, in data 19.04.2021, senza spirito di rivalsa, cessata la materia del contendere. Le emergenze processuali consentono, poi, di ritenere esistente il credito di cui la locatrice ricorrente ha chiesto il pagamento, ovvero la somma di ### al netto del deposito cauzionale di ### versato dalla conduttrice resistente, essendo incontestato sia il mancato pagamento dei canoni maturati da ### sino alla data di rilascio, che il mancato rimborso delle utenze domestiche per un totale di ### La resistente non può infatti ritenersi esentata dall’obbligo del pagamento del canone in forza del fatto che avrebbe voluto rilasciare l’immobile addirittura sin dal 31.10.2020, non avendo la stessa validamente esercitato il diritto di recesso come disciplinato sia dalla legge, che dal contratto (tre mesi di preavviso ex art. 7). Seppure la dichiarazione di recesso non debba rivestire formule sacramentali e le modalità dettate dalla legge non sono imposte quali condizioni di validità dell’atto, è necessario che tale comunicazione ci sia al fine di determinare la risoluzione anticipata del rapporto: il conduttore non può, ovvero, decidere in maniera arbitraria quando porre fine al contratto. Ciò significa che indipendentemente dalle ragioni che hanno determinato la detenzione dell’appartamento sino al 19.04.2021, la resistente è tenuta al pagamento di tutti i canoni scaduti sino a tale data (il canone doveva essere pagato in via anticipata entro il giorno 10 del mese di riferimento – art. 2). La locatrice avrebbe addirittura potuto reclamare anche i canoni relativi al periodo di mancato preavviso (tre mesi), posto che il recesso produce i suoi effetti giuridici al termine del periodo di preavviso che, nel caso di specie, non c’è stato. Pur ammessa, in via ipotetica, la sussistenza di un accordo tra le parti per un rilascio anticipato (secondo il doc. 4 – racc. A/R – allegato dalla intimante avrebbe dovuto essere il 31.10.2020), la conduttrice non ha, comunque, dimostrato che il ritardo nella restituzione dell’immobile sia dipeso da fatto imputabile alla locatrice, tenuta, per questo, a subirne le conseguenze. In primo luogo il differimento dal 31.10.2020 al 31.12.2020 non è stato in alcun modo motivato ( si presume dipendente dalla libera scelta della conduttrice visto che i canoni di ### e ### sono stati pagati senza spirito di rivalsa). Che l’impalcatura presente attorno al fabbricato per i lavori di manutenzione straordinaria abbia impedito il trasloco è rimasta affermazione valutativa del titolare della impresa di traslochi, non avendo la conduttrice neppure allegato (e quindi tanto meno dimostrato) di avere mobili di valore economico e dimensioni talmente importanti da non poter essere spostati (circostanza allegata dal solo testimone ### ) in presenza dei ponteggi, cosi come la presenza di una scala posticcia e malferma, addirittura pericolosa per gli spostamenti della conduttrice (pure questa circostanza allegata solo dal testimone ### ). Dalla escussione del testimone ### titolare della ditta che ha effettuato i lavori sulle facciate del fabbricato condominiale, particolarmente attendibile in quanto soggetto terzo rispetto alle parti e a conoscenza diretta delle circostanze sulle quali è stato chiamato a rispondere, è poi emerso che i ponteggi ci sono stati sino alla prima settimana di ### ( circostanza indirettamente confermata anche dal testimone di parte resistente ### nel momento in cui ha dichiarato che a fine ### non poteva effettuare il trasloco per pregressi impegni e prima perché affetto da ### ), per cui se effettivamente l’impalcatura era l’unico impedimento alla riconsegna dell’immobile questa sarebbe potuta avvenire nel mese di ### . Gli impegni della ditta di traslochi scelta dalla conduttrice non possono certo ritenersi causa esimente dall’obbligo di pagamento del canone: la conduttrice avrebbe potuto rivolgersi ad altre ditte la cui attività nessun pregiudizio ha subito, nel periodo di cui si discute, a causa delle misure restrittive legate alla emergenza epidemiologica. Né la conduttrice può esimersi dal pagamento per il fatto che avrebbe utilizzato l’immobile solo nel periodo estivo: in disparte che di tale fatto non è stata fornita la benché minima prova ( anzi risulta smentito dal testimone di parte resistente ### che ha dichiarato di frequentare abitualmente l’appartamento locato alla ### anche nel periodo in cui c’erano i ponteggi, ovvero da ### a ### , ben oltre il periodo estivo ), il contratto stipulato dalle parti è un normale contratto ad uso abitativo che ha consentito alla conduttrice di detenere l’immobile e di goderne in via esclusiva per tutti i mesi dell’anno, per cui il pagamento dei canoni non può essere limitato al periodo estivo: nessuna clausola del contratto depone in tal senso. Contratto ai sensi del quale la conduttrice/resistente è altresì tenuta al rimborso delle utenze domestiche maturate sino alla data di riconsegna, obbligo peraltro riconosciuto dalla medesima conduttrice in occasione della riconsegna dell’appartamento (si veda verbale di rilascio allegato da entrambe le parti).
La domanda nuova a seguito del mutamento del rito.
La domanda al riguardo veicolata dalla ricorrente deve, infatti, ritenersi pienamente ammissibile: come riconosciuto dalla Suprema Corte (ex multis cfr. Cass. Civ. 7430/2017), l’opposizione dell’intimato ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l’instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l’ordinaria domanda di accertamento e condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova. Dalle pregresse considerazioni consegue, pertanto, che non sussiste alcun diritto della resistente a vedersi restituito il deposito cauzionale di ### stante la sua funzione di garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali, nel caso di specie disattese per l’ammontare complessivo di ### ( ### per canoni ed ### per rimborso utenze domestiche ). Va, piuttosto, dichiarato il diritto della ricorrente a trattenere il deposito cauzionale a parziale compensazione del credito per canoni ed utenze come sopra specificato e la resistente ### dichiarata tenuta e condannata al pagamento, in favore di ### della residua somma di ### oltre interessi legali dal dovuto al saldo. Quanto alle competenze di lite, liquidate come da dispositivo ex DM 55/14 in base al valore della controversia, alla natura delle difese ed all’attività effettivamente svolta seguono la soccombenza per cui vanno poste a carico di ###
La decisione del Tribunale di Ancona
P.Q.M Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta: dichiara la cessazione della materia del contendere sulle domande di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo del 20.11.2014, avente ad oggetto l’immobile sito a ### (AN), ### e di restituzione del suddetto immobile; dichiara tenuta e condanna, per le causali di cui alla parte motiva, ### al pagamento in favore di ### della somma di ### oltre interessi legali dal dovuto al saldo; condanna, altresì, ### al pagamento delle spese processuali, ex art. 91 c.p.c., che si liquidano in ### per esborsi ed in ### per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale. Ancona 17.06.2022 Il Giudice dott. Mencarelli Nadia”. Così sentenza Tribunale di Ancona, Sentenza n. 788/2022 del 17/06/2022.
